AB 1033: ¿puede vender su ADU como condominio?

Desde que existen las ADUs, la regla era simple. Podía construir una y rentarla, pero no podía venderla por su cuenta. AB 1033 cambió eso para las ciudades que deciden permitirlo, y San José se convirtió en la primera ciudad de California en completar de verdad una de estas conversiones. Si su lote califica, esa unidad del patio puede convertirse en algo que vende, no solo en algo que renta.

Qué hace la ley realmente

AB 1033 entró en vigor en enero de 2024. No obliga a nadie a nada. Le da a las ciudades la opción de inscribirse y permitir que una unidad de vivienda accesoria se venda por separado, igual que vendería un condominio, aparte de la casa principal. San José se inscribió con vigencia desde el 18 de julio de 2024, y para agosto de 2025 ya había completado la primera conversión de ADU a condominio del estado.

Por qué cambia las cuentas de su propiedad

Por décadas una ADU fue una decisión de un solo camino. La conservaba y la rentaba. AB 1033 convierte esa única puerta en tres. Si su lote califica, la misma unidad se puede conservar, rentar o vender por su cuenta. Eso replantea toda la pregunta de qué hacer con una propiedad, porque ahora la unidad del patio puede ser un activo que cobra en lugar de un inquilino que administra.

Las condiciones que tienen que alinearse primero

Esta es la parte que se salta, y sí importa. AB 1033 no es automática, y nadie honesto le va a decir "puede vender su ADU como condominio" como una afirmación general. Tres cosas tienen que ser ciertas.

• Su ciudad tiene que haberse inscrito. San José lo hizo. Muchas ciudades todavía no, y la opción no significa nada hasta que lo hagan.
• Su lote tiene que calificar para la ADU desde el principio, bajo las reglas normales de retiros, tamaño y cobertura del lote.
• Vender por separado significa un verdadero proceso de condominio, con un mapa de condominio, una estructura de HOA y las CC&Rs que vienen con eso. Es una subdivisión real de la propiedad, no un interruptor que se acciona.

Por qué vale la pena entenderlo ahora

Que San José sea la primera del estado es una ventaja real para los dueños de aquí. Las opciones de salida de una unidad del patio son más amplias que en casi cualquier otra parte de California, lo que cambia si construir una siquiera tiene sentido desde el principio. Los dueños que saben esto están tomando mejores decisiones sobre su terreno que los que todavía creen que una ADU solo sirve para rentar.

Fuentes: reportes de la Ciudad de San José y de CapRadio sobre la primera conversión bajo AB 1033 (2024 a 2025). Información general, no asesoría legal. Si una parcela específica califica depende de sus hechos y de la jurisdicción local.