Por qué fallan los proyectos SB-9 después de la aprobación en el Condado de Santa Clara

La mayoría de los dueños creen que la parte difícil de un proyecto SB-9 es lograr que la ciudad diga que sí. Que se lo aprueben es lo que hace que la gente se sienta segura. También es donde, sorprendentemente, muchos proyectos del Condado de Santa Clara pierden dinero en silencio, porque la aprobación solo confirma lo que le permiten construir. No dice nada sobre lo que va a costar, en tiempo, servicios públicos y financiamiento, terminar de verdad y vender o rentar las unidades.

Aquí están seis maneras en que los proyectos SB-9 aprobados fallan después de tener el permiso en la mano. Cada una es un patrón que hemos visto pasar en lotes reales del South Bay.

1. PG&E pone el medidor en su propio tiempo, no en el de usted

Una unidad de atrás ya terminada puede esperar mes tras mes a que PG&E le dé energía cuando el transformador del vecindario está al límite y hay que planear e instalar uno nuevo. La meta de PG&E es de unos 6 meses, su máximo es de 12 meses, y han estado fallando esa meta casi la mitad de las veces. Una unidad que no puede tener medidor no se puede rentar ni vender mientras el préstamo de construcción sigue acumulando intereses. Un año de costo de mantener sobre un préstamo de 400,000 dólares al 10 por ciento es como 40,000 dólares, gastados esperando a la compañía de servicios.

2. Una servidumbre cruza justo por el lote nuevo

Después de que se registra la división del lote, un dueño puede enterarse de que una servidumbre de PG&E o del drenaje cruza el área donde se puede construir del nuevo lote, o que el acceso por la entrada compartida nunca se otorgó bien, lo que puede dejar al lote de atrás sin acceso legal. Arreglar problemas de título y de servidumbre después del registro comúnmente agrega de 2 a 5 meses, más el costo de levantamiento topográfico y de abogado.

3. El mapa de condominio se vuelve un proyecto aparte

Un dueño que quiere vender las unidades por separado puede subestimar la formación del HOA, los CC&Rs, y el proceso del Mapa Final. La construcción se termina y la venta se atora porque el mapa no está registrado. Un mapa de condominio puede agregar de 4 a 9 meses sobre una simple división de lote.

4. Separar los servicios cuesta más de lo planeado

Una segunda unidad que se va a vender, en un lote SB-9 separado, normalmente necesita su propia agua, drenaje y electricidad, y las exenciones de cuotas que protegen a los ADU chicos no aplican a un lote nuevo e independiente. Un servicio eléctrico separado cuesta de 2,000 a 5,000 dólares o más, una conexión de drenaje separada de 5,000 a 25,000 dólares, más agua y zanjeo, así que el total comúnmente llega a entre 25,000 y 60,000 dólares que nunca aparecieron en el primer presupuesto.

5. El prestamista se retira después de la división

El financiamiento que estaba listo sobre el lote original puede deshacerse una vez que la división cambia la garantía. Dos lotes más chicos a veces valúan menos juntos que el lote grande, y el compromiso de vivir en la propiedad puede chocar con los términos del préstamo. El dueño termina aprobado para construir y sin poder financiarlo.

6. Se modeló la ganancia, pero no el costo de mantener

La falla más común es la más silenciosa. Un dueño modela cuatro unidades de ganancia y nunca modela los 18 a 30 meses de costo de mantener, el reavalúo del impuesto predial por la nueva construcción, el seguro de riesgo del constructor, y el hueco entre terminar la obra y el primer cheque de renta. El costo de mantener puede consumir del 10 al 20 por ciento del costo total del proyecto.

Qué tienen en común estas seis

Ninguna aparece en una consulta de zonificación, y ninguna se ve al momento de la aprobación. Viven en la secuencia que viene después de que la ciudad dice que sí, que es la parte que la mayoría de los dueños nunca han hecho antes y que la mayoría de las herramientas de factibilidad se saltan. El número de unidades le dice el techo. Estas seis le dicen si de verdad va a llegar a él.